Tokenizar Inmuebles La Revolución Inmobiliaria.
La autorización de nuevas sociedades inversoras inmobiliarias y
certificados de inversión hipotecarios permitiría un gran avance en el
desarrollo del sector inmobiliario y de construcción en Venezuela.
No es casual que tanto la
Cámara Venezolana de la Construcción y la Cámara inmobiliaria venezolana en su
Congreso realizado en Caracas, presentaron en sus agendas de ponencias el tema
de herramientas digitales y modelos financieros y de inversión emergentes que
están revolucionando la forma de invertir, financiar y ejecutar proyectos en el
sector construcción e inmobiliario.
La revolución digital,
securitización de inmuebles toca
la puerta
En artículos recientes, me he referido a las posibilidades de establecer a
través del mercado de valores nacional: títulos valores y vehículos de
inversión (Sociedades inversoras inmobiliarias y Entidades de Inversión
colectiva inmobiliaria) que permitan abrir las oportunidades de financiamiento
e inversión al sector inmobiliario venezolano. He propuesto que la Sunaval como
órgano rector y regulador del mercado de valores y con las competencias legales
y técnicas, así como de promotor del mercado, pudiese establecer las
condiciones y requerimientos necesarios para que en el país se puedan adoptar
nuevos esquemas financieros y de inversión como es el caso de criptomonedas,
criptoactivos, monedas estables como el USDT y de tokenización y securitización
dentro del mercado de valores. Por otro lado, la Bolsa de Valores de Caracas y
sus miembros serían responsables de promover iniciativas en esa área y
adecuando el sistema SIBE de la Bolsa a la negociación y registro de estas
operaciones y de alianzas con plataformas digitales.
Securitización y tokenizar
inmuebles
La securitización se podría definir como un mecanismo financiero que permite
movilizar carteras de créditos relativamente ilíquidos, por medio de un
vehículo legal, a través de la creación, emisión y colocación en el mercado de
valores de títulos valores, respaldados por el propio conjunto de activos que
le dieron origen. El vocablo securitización deriva de security, cuyo
significado en inglés es Título Valor. De este sucinto análisis etimológico se
infiere que la securitización es un proceso de conversión de activos en títulos
valores. En los países de habla hispana, tales como España, Colombia, Venezuela
y México, se reconoce a este mecanismo bajo el nombre de titularización.
La tokenización de inmuebles o bienes raíces es un proceso innovador que puede cambiar la forma en que invertimos en propiedades. En el proceso de tokenización, los derechos económicos derivados de la explotación del inmueble son representados en forma de un token digital registrado en una cadena de bloques. ¿Qué significa esto para los inversores? Mayor accesibilidad, liquidez y rentabilidad. ¿Para los desarrolladores y promotores inmobiliarios? Abrir oportunidades gigantes de acceso a financiamiento no solo a nivel local sino a nivel mundial.
¿Qué es un inmueble tokenizado?
Para facilitar la comprensión
diremos que un inmueble tokenizado es un inmueble que se ha convertido en una
serie de tokens digitales que se pueden comprar y vender en una plataforma de
tokenización basada en blockchain. Cada token representa una fracción de la
propiedad del inmueble. La tokenización permite a los inversores comprar y
vender tokens de propiedad en lugar de comprar el inmueble físico completo. La
tokenización de bienes raíces también permite la división de la propiedad en
múltiples propietarios, lo que facilita la inversión y reduce el costo de
entrada.
¿Pero qué es un Token?
Un token es un objeto digital
que representa un valor o un activo y se registra en una cadena de bloques
(blockchain). Los tokens se utilizan en una variedad de aplicaciones, desde
criptomonedas hasta la tokenización de activos físicos, como inmuebles, obras
de arte y otros activos financieros. En términos simples, un token es una
unidad de valor que existe solo en un entorno digital y está diseñado para ser
intercambiado o utilizado como medio de pago en una plataforma específica.
¿Qué ventajas nos trae la
Tokenización de Inmuebles?
La tokenización de propiedades
tiene varias ventajas y beneficios, los cuales detallamos a continuación: Mayor
accesibilidad para los inversores: Al tokenizar un inmueble, los inversores
pueden comprar una parte del mismo a través de una plataforma en línea, lo que
reduce los requisitos de inversión mínima y hace que la inversión sea más accesible
para una gama más amplia de personas.
Mayor liquidez: La
tokenización permite que los inversores negocien los tokens en un mercado
secundario, lo que aumenta la liquidez del activo y permite a los inversores
obtener una ganancia más rápida y fácilmente que con los inmuebles tradicionales. Si
bien ese mercado secundario debe darse dentro de los miembros registrados en la
plataforma, por ejemplo, en el caso que la Bolsa de Valores de Caracas esté
integrada a los emisores del token u otras plataformas de negociación de
security tokens.
Reducción de los costos de
transacción: La tokenización elimina la necesidad de intermediarios y reduce
los costos de transacción asociados con la inversión en inmuebles.
Flexibilidad en la
estructuración financiera: La tokenización permite una mayor flexibilidad en la
estructuración financiera, lo que significa que los inversores pueden elegir el
tipo de token y los términos del contrato inteligente que mejor se adapten a
sus necesidades y objetivos. Como puede ser liquidez inmediata en proyectos,
percibir la renta al vender el inmueble, o bien, recibir la explotación
mensualmente.
Transparencia en la inversión:
La tokenización proporciona un registro transparente y verificable de la
propiedad, lo que aumenta la confianza de los inversores.
Fragmentación de la propiedad:
La tokenización permite que los inmuebles se dividan en partes más pequeñas, lo
que reduce la barrera de entrada para los inversores y aumenta la
diversificación de la cartera.
Diversificación de la
inversión: La tokenización permite a los inversores diversificar su cartera de
inversión y reducir el riesgo al invertir en varios inmuebles tokenizados en
lugar de en un solo inmueble.
Internacionalización de la
inversión: La tokenización permite a los inversores comprar inmuebles en
cualquier parte del mundo, lo que aumenta las oportunidades de inversión y
reduce la dependencia de los mercados locales.
Mayor seguridad y
confidencialidad: La tokenización utiliza tecnología blockchain para garantizar
la seguridad y confidencialidad de los datos del inversor y la transacción, lo
que reduce el riesgo de fraude y mejora la seguridad.
¿Cómo tokenizar un inmueble?
Antes de comenzar con la
tokenización de un inmueble, es importante evaluar su valor actual y su
potencial de ingresos. Esto implica realizar una investigación de mercado inmobiliario y del inmueble en
sí mismo.
Una forma de evaluar el
potencial de ingresos de un inmueble es analizar el mercado de alquileres en la
zona donde se encuentra el inmueble. Se pueden buscar propiedades similares en
la misma ubicación y comparar los precios de alquiler para tener una idea de
cuánto se puede esperar obtener en ingresos por alquiler. Además, es importante
tener en cuenta factores como la tasa de ocupación esperada, el potencial de
revalorización del inmueble, el costo de mantenimiento y cualquier otro gasto
relacionado con la propiedad. Por ejemplo, si el inmueble está en una zona de
alto tráfico turístico, se puede esperar que la tasa de ocupación sea alta
durante la temporada alta, lo que aumentaría los ingresos por alquiler.
También es importante
considerar los gastos asociados con la propiedad, como los impuestos, los
seguros y los costos de mantenimiento. Por ejemplo, si el inmueble necesita
reparaciones o renovaciones importantes, se debe tener en cuenta el costo de
estas mejoras y el impacto que tendrán en los ingresos por alquiler.
Tokenización en el mercado de
valores venezolano
La tokenización de activos tanto reales como financieros pueden ser
desarrollados para abrir las posibilidades de inversión y crecimiento del
mercado. La SUNAVAL ha realizado avances con la aprobación de instrumentos
de inversión y certificados digitales y tokenizaciones a través de la Bolsa Descentralizada
que pueden ser una base para la creación de nuevos productos por parte de los
agentes del mercado.
Una alternativa que podría ser
utilizada, es la posibilidad de emitir títulos valores denominados en USDT y
ser negociados en la Bolsa de Valores de Caracas. La Sunaval autorizaría las
emisiones de títulos valores denominados en USDT y pudiendo incluir a
plataformas de trading internacionales conectadas con el sistema SIBE de la
Bolsa de Valores de Caracas para ampliar posibilidades de inversión y negociación
donde un mercado secundario se pudiese establecer para darle liquidez y
profundidad de mercado.
La autorización de nuevas
sociedades inversoras inmobiliarias y certificados de inversión hipotecarios
permitiría un gran avance en el desarrollo del sector inmobiliario y de
construcción en Venezuela y una posibilidad de democratizar la inversión inmobiliaria para pequeños y
medianos inversionistas y ahorristas.
En Valencia ya se está
desarrollando un proyecto innovador, sostenible – verde y con un esquema de
financiamiento e inversión basado en estos esquemas revolucionarios de sociedad
inversora y certificados de inversión hipotecarios. Esperamos que la Sunaval de
todo el apoyo posible para su autorización y que pronto iniciativas innovadoras
como la que se va a desarrollar en la ciudad de Valencia se puedan replicar en
todo el país.
Fuente:
www.eluniversal.com
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